З 2014 року, за версією окремих експертів, ринок нерухомості в Криму практично завмер. Яка насправді ситуація на ринку кримської нерухомості? Що продається і за якими цінами, чи приїхали на півострів багаті росіяни, яка середня ціна квадратного метра житла – про це говоримо з директором кримського агентства нерухомості «Мультидім» Наталією Массальською.
– З нами на зв'язку директор кримського агентства нерухомості «Мультидім» Наталія Массальська. Наталю, розкажіть, яка зараз, за вашою оцінкою, ситуація на кримському ринку нерухомості?
Массальська: Із задоволенням розповім. Зараз ми працюємо здебільшого у Севастопольському регіоні, і тому я хотіла б зупинитися на ньому. Я можу підтвердити, що багато українців, які раніше мали тут нерухомість, зараз зайнялися її продажем, і 30%-й прибутковий податок при продажу, який береться з нерезидентів, тут заважає. До того ж питання – коли, як його платити і чи платити взагалі – завжди витає в повітрі. Хоча, звичайно, є юридичні відповіді, як це робити. Що стосується російських покупців, я б не сказала, що їх немає. У нашому регіоні купують нерухомість люди з різних регіонів Росії – і з півдня, і з крайньої Півночі, і з Далекого Сходу зокрема. Звичайно, приїжджають, щоб купити будинок біля моря – це найбільш типове замовлення, квартиру біля моря. Запити щодо цін – однокімнатна квартира від 2 до 4 мільйонів, двокімнатна – від 3 до 6 мільйонів. Будиночки біля моря хочуть купувати за 2-3 мільйони рублів. Я називаю ціни в рублях, оскільки йдеться про російських покупців.
– Що переважає – попит чи пропозиція, і в якій пропорції?
Массальська: Не можу підрахувати до відсотка, але попит є у росіян, які хочуть погрітися на кримському сонці влітку або переїхати на постійне місце проживання для роботи, що підтверджує і ринок оренди, і ринок купівлі. Попит є, чому немає, він ґрунтується і на бюджетних програмах РФ, і на військовій іпотеці, і звичайній іпотеці, і материнському капіталі.
– Яка динаміка спостерігається з 2014 року, коли був бум на кримську нерухомість?
Звичайно, зараз менший темп на ринку – позначається і світова криза, вона відбивається на ринку нерухомості і України, і Росії, та на всіх ринках. Нерухомість для відпочинку – це ж не предмет першої необхідності
Массальська: Звичайно, зараз менший темп на ринку – позначається і світова криза, вона відбивається на ринку нерухомості і України, і Росії, та на всіх ринках. Нерухомість для відпочинку – це ж не предмет першої необхідності. А для постійного проживання люди їдуть і купують нерухомість, якщо є можливість – хтось про запас, для майбутньої пенсії, для літнього відпочинку. Так що, звичайно, темп менший, ніж у 2014, коли в нас були дуже складні схеми з оформлення, був перехід зі старого на нове законодавство, і ми не могли толком оформляти об'єкти, але попит був. Зараз ситуація врівноважується, але я не можу сказати, що ринок стоїть. Бюджетні варіанти користуються попитом – кожен день робимо показ будинків і квартир біля моря, є кому і є за що.
– Які зараз є в Криму державні програми, за якими можна отримати житло або іпотеку?
Массальська: Звичайна іпотека працює в стандартному режимі – банки функціонують. «Генбанк», «Банк Росії», «Фінансовий стандарт» та інші дають кредити охочим, я вже не кажу про військову іпотеку, де дійсно за бюджетні кошти Міністерства оборони сім'я військовослужбовця, який має на це право, купує нерухомість. Як правило, це квартири за ціною від 2 до 4 мільйонів рублів. Ми допомагаємо такі документи робити своїми руками, так що я говорю про це з практики. Також працюють сертифікати, які видаються жителям Крайньої Півночі, сертифікати, що видаються місцевим жителям – афганцям, ветеранам, МВС. Ці сертифікати видаються людям, яким належить житло, і ці програми ми теж втілюємо в життя. Також працює материнський капітал – для покращення житлових умов 452 тисячі рублів можна вкласти в нерухомість для сім'ї, в якій є двоє дітей. Це належить за законами РФ.
– Наскільки просто брати участь у програмі для військовослужбовців, і який обсяг документів потрібний, щоб отримати будь-які бонуси від держави у вирішенні квартирного питання?
Массальська: Військовослужбовцеві великого пакету документів не потрібно. Він надає свої довідки, що підтверджують, що він служить, отримує сертифікат. Упродовж двох місяців потрібно надіслати свої документи, зібрані у військовій частині. Це нескладний пакет для військовослужбовця, адже потрібні документи і докази завжди є під рукою. Що стосується власника нерухомості, який може і хоче брати участь у продажі, щоб житло могла купити сім'я військовослужбовця, то тут потрібні додаткові документи від продавця. Тут потрібно зробити свідоцтво про реєстрацію права, тобто перереєструвати український пакет документів на російський. Це вимагає деякого часу. Грубо кажучи, треба зайвий місяць займатися паперами. Якщо йдеться про звичайний продаж за готівкові, це не потрібно, а для участі у військовій іпотеці – треба.
– Наталю, кажуть, що угоди, які зараз здійснюються в Криму щодо кримської нерухомості, на материку не визнаються. За якою процедурою зараз оформляється купівля-продаж нерухомості, якщо господар – громадянин України і перебуває на материку?
Господарю з материкової України необхідно оформити угоду тут, оскільки покупцеві потрібно зареєструвати своє право, і без органів державної реєстрації Росії тут не обійтися, адже вони повинні визнати право покупця
Массальська: Господарю з материкової України необхідно оформити угоду тут, оскільки покупцеві потрібно зареєструвати своє право, і без органів державної реєстрації Росії тут не обійтися, адже вони повинні визнати право покупця. І покупцеві, як не крути, потрібно враховувати російські закони, адже йому далі володіти й управляти цією нерухомістю, передавати у спадок. Так що він змушений реєструвати її тут. І тут саме вважаються недійсними угоди, укладені в Херсоні або інших містах України. Отримавши або купивши об'єкти нерухомості за законами України, покупці або спадкоємці потім нічого не можуть зробити з ними тут. Це юридична і політична проблема.
– Чи є вихід? Наприклад, одночасна реєстрація угоди по обидва боки Перекопу? Як чинити ріелторам і тим, хто купує і продає нерухомість?
Массальська: Ріелтори виходять із ситуації наступним чином. Звичайно, попит диктує пропозицію – покупець, якщо він хоче придбати нерухомість, реєструватиме її за законами РФ. Якщо продавцеві важливо позбутися нерухомості в Україні, що теж нормально, то можна оформляти другу операцію там, на материковій Україні. Зокрема, юридичні особи України так і роблять. Адже покупець тут, купуючи об'єкт у юрособи, має оформити його тут, щоб повноцінно володіти, а продавцеві-юрособі треба якось списати основний засіб зі свого балансу, тому доводиться оформляти другу операцію в Україні.
– Яка вартість житла? У 2014, як ми вже говорили, був дуже великий попит на кримську нерухомість, і ціни сильно зросли, ставши вищими за київські і наблизившись до московських. Яка динаміка цін зараз, чи є прогнози, як вона розвиватиметься надалі?
Массальський: Ми не повинні забувати про валютні коливання. Про те, що сталося на ринку валюти і нафти з 2014 року до 2016. Звичайно ж, ослабли рубль і гривня, посилив позиції долар. Звичайно, це позначилося на цінах. У доларі ціна змінилася неістотно. Якщо в Україні квартира коштувала 50 тисяч доларів, то в цій валюті вона, може, і знизила ціну, але незначно, а ось в гривні або рублі ми бачимо істотне збільшення ціни. За 2 мільйони рублів два роки тому можна було купити прекрасну однокімнатну квартиру біля моря, а зараз вона коштує майже 4 мільйони. Звичайно, росіянам важко змиритися, що нерухомість стала в два рази дорожчою. Хоча в доларі як було 50 тисяч, так і залишилося. Так що в основному на сплески цін впливає зовнішньоекономічна ситуація – курс долара, ціна бареля. Але немає такого, щоб ціни катастрофічно впали. Вони, по суті, не змінилися.
– Наскільки в традиціях кримського ринку зберігати цю прив'язку до долара? Наскільки я знаю з особистого спілкування, багато росіян не розуміли, чому це в Криму всі ціни на нерухомість вимірюються в умовних одиницях?
Дуже багато українців приїжджають продавати нерухомість через непотрібність або ж із політичних причин.
Массальська: Згодна, таке явище є. Дуже багато українців приїжджають продавати нерухомість через непотрібність або ж із політичних причин. Звичайно, продавці з України хочуть продавати в доларах. Але хочу сказати, що ринок продавця вже привчається працювати в рублях. Продавець з України виставляє ціну в рублях. Потім купуються долари в дві угоди, за курсом дня, і далі вже потрібно везти ці гроші в Україну. І тут уже важливе питання – механізм переказу грошей. Можна з Криму відправити гроші в доларах США через банки.
– А з якою комісією?
Массальська: Комісія абсолютно звичайна, просто не всі тутешні банки мають на це право. Але деякі все ж можуть, та не виключені й швидкі перекази по 5 тисяч доларів на день. Ринок потихеньку пристосовується. Але він поки не пристосувався і в Україні. Українські власники скаржаться, мовляв, ми переведемо гроші в Україну, а з банку зняти не зможемо – є норми, скільки можна зняти в день у доларах, а все інше – в гривнях. Так що труднощі не стільки з переказом грошей з Криму, скільки з тим, як ними розпорядитися в Україні.
– Зі зняттям переказів з рахунків є проблеми всюди, зокрема і в Криму. Я хотів би процитувати коментар нашої читачки на ім'я Любов. Вона наводить посилання на сайт оголошень в Євпаторії і передмістях і пише, що «сьогодні однокімнатна квартира коштує приблизно 30 тисяч доларів – це ціни 2008-2009 років після кризи. Але пропозицій, у порівнянні з минулим і позаминулим роком, мало – або люди сподіваються заробляти на здачі в оренду влітку, або вже не сподіваються на продаж. Влітку 2014 року за однокімнатну квартиру просили близько 40-50 тисяч доларів, і оголошень була маса». Читачка Ольга із Сімферополя пише, що «зараз кожен встановлює ціни, які захоче: кому потрібно продати швидше, ставлять нижче. Ділянки практично не продаються, квартири – одно- і двокімнатні. А взагалі ціни сильно зросли: новобуд із ремонтом на вторинному ринку – в середньому 2 тисячі доларів, без ремонту, голі стіни – тисяча доларів». За вашими прогнозами, які міста зараз найбільш перспективні, де в найближчому майбутньому найбільш активно купуватимуть житло, як взагалі змінилася в цьому плані географія в Криму з 2014 року?
Массальська: Сімферополь, Севастополь, Ялта і прибережні райони ПБК – найбільш активні міста, де сьогодні купують нерухомість. Західний і Східний Крим, де теж є приморські міста – нерухомість дешевша, але тому і є попит. Північ Криму – Джанкой, Красноперекопськ – через віддаленість від моря найдешевша. У Красноперекопську можна купити маленьку квартирку і за 10 тисяч доларів. Так що для малозабезпечених покупців Північний Крим доступний, квартири там часто купують за рахунок материнського капіталу. Не бачу, чесно кажучи, ніякого песимізму і паніки щодо темпів ринку нерухомості. Так, він ослаб у порівнянні з 2014 роком, але він цілком працює.
