У Криму проведуть нову кадастрову оцінку нерухомості. Чого чекати кримчанам?

Російська влада Криму оголосила про проведення у 2027 році нової державної кадастрової оцінки нерухомості на півострові. Досвід регіонів сусідньої Росії показує, що це майже завжди призводить до збільшення податку на нерухомість, бувають й інші наслідки. Чого чекати кримчанам, розбиралися Крим.Реалії.

У 2027 році на території анексованого РФ Криму планується проведення державної кадастрової оцінки всіх об’єктів нерухомості, відомості про які внесені до російського Єдиного державного реєстру нерухомості. Оцінка охопить будівлі, приміщення, споруди, об’єкти незавершеного будівництва та машино–місця, розташовані в Криму, повідомляють підконтрольні РФ місцеві ЗМІ.

Для забезпечення повноти та достовірності даних підконтрольний російському уряду Криму «Центр землеустрою та кадастрової оцінки» розпочав прийом декларацій про характеристики об’єктів нерухомості від правовласників або їхніх представників. Як повідомляється, ці декларації дозволять уточнити ключові параметри об’єктів, що впливають на підсумкову кадастрову вартість.

Очільниця міністерства майнових і земельних відносин російського уряду Криму Лариса Кулініч зазначила, що подавати декларацію варто передусім тоді, коли в Єдиному державному реєстрі нерухомості є неповні, суперечливі або неточні відомості про характеристики об’єкта. Подання актуальної інформації необхідне для коригування даних і точнішого визначення кадастрової вартості.

Подані декларації використають при формуванні відомостей про характеристики об’єктів нерухомості, на підставі яких згодом визначать їхню кадастрову вартість під час кампанії 2027 року.

БІЛЬШЕ ПО ТЕМІ:

Хто, як і на яких підставах проводить

Російська влада Криму при проведенні кадастрової оцінки керується законодавством РФ у межах делегованих їй повноважень.

Правова підстава для проведення робіт закріплена наказом «Про проведення в Республіці Крим державної кадастрової оцінки», ухваленим 25 березня 2026 року. Документ визначає порядок організації оцінки та коло відповідальних виконавців.

Згідно з наказом, повноваження щодо визначення кадастрової вартості об’єктів нерухомості передані підвідомчій установі ДБУ РК «Центр землеустрою та кадастрової оцінки» (ДБУ РК «ЦЗКО»). Установа збиратиме та аналізуватиме відомості, необхідні для розрахунку кадастрової вартості.

Повноваження бюджетної установи в цій галузі визначені Федеральним законом від 03.07.2016 №237–ФЗ.

Форма декларації про характеристики об’єктів нерухомості та порядок її розгляду затверджені наказом Міністерства економічного розвитку Російської Федерації від 24 травня 2021 року №П/0216 «Про затвердження Порядку розгляду декларації про характеристики об’єкта нерухомості, зокрема її форми».

Нині згідно з федеральним законом №269–ФЗ від 31.07.2020 кадастрова оцінка проводиться раз на чотири роки, а в містах федерального значення – раз на два роки. Ці ж норми Росія застосовує в анексованому Криму та на окупованих територіях.

БІЛЬШЕ ПО ТЕМІ:

Для чого потрібна кадастрова оцінка?

Кадастрова вартість будинку або квартири встановлюється після оцінки. Для розрахунку враховують витрати на будівництво, площу, ступінь зношення, а також економічний стан регіону та розташування об’єкта на мапі. Отриману вартість вносять до російського Єдиного державного реєстру нерухомості (ЄДРН), вона лишається незмінною до наступної оцінки.

Масова оцінка проводиться дистанційно, фахівці не виїжджають на кожен об’єкт. Індивідуальний розрахунок проводиться лише в деяких випадках.

Кадастрова та ринкова вартість не залежать одна від одної та не збігаються. Як правило, ринкова ціна будинку або квартири вища за визначену державою.

Сільські будинки в Некрасівці Бахчисарайського району, архівне фото

Для чого потрібна кадастрова ціна будинку, квартири, офісу, Крим.Реалії розповів на умовах анонімності ялтинський активіст міжнародного руху за звільнення Криму #LIBERATECRIMEA, який працює у сфері нерухомості.

«За кадастровою вартістю здійснюється визначення розміру податку на майно, земельного податку та відрахувань після угоди – податок з продажу, мито нотаріусу тощо. Також за кадастровою вартістю проводять розрахунок платежів по квартирі, яка перебуває не у власності, а в соціальному наймі. Є й інші платежі та мита, які визначаються, виходячи з кадастрової вартості об’єкта нерухомості», – розповів фахівець із Ялти.

За його словами, чим вища ціна, зазначена у виписці ЄДРН, тим більший розмір відрахувань, які зобов’язаний робити власник.

«У нинішніх умовах, коли російський бюджет тріщить по швах через витрати на війну проти України, уряд РФ усіма способами намагається його наповнити. Якщо кадастрову оцінку буде підвищено, власники платитимуть більший податок на нерухомість», – пояснив активіст.

Ялтинський рієлтор зазначає, що кадастрова оцінка вартості відрізняється від ринкової, тому що вона виконується методами масової оцінки із застосуванням статистичної обробки показників. Точність такої оцінки не дозволяє врахувати індивідуальні особливості об’єкта нерухомості. Як правило, саме з цієї причини кадастрова вартість відрізняється від ринкової. Ось чому, якщо виписка містить завищену вартість, є сенс спробувати її знизити.

Якщо реальна ціна об’єкта виявиться нижчою за вказану в даних про об’єкт на сайті Росреєстру, то власнику рекомендується звернутися із заявою до спеціальної комісії при Росреєстрі. До заяви потрібно додати висновок Регіонального кадастрового центру з докладними розрахунками.

Кадастрову ціну можна тільки зменшити. Якщо комісія відмовляється вносити зміни про ціну об’єкта в ЄДРН, власник може вимагати зниження кадастрової ціни квартири або будинку в суді.

Втім, можливості власника знизити кадастрову оцінку скоро можуть бути обмежені в російському правовому полі.

БІЛЬШЕ ПО ТЕМІ:

Так, у лютому нинішнього року Росреєстр підготував законопроєкт, згідно з яким державна кадастрова оцінка проводитиметься не раз на чотири, а раз на два роки.

«Переоцінка один раз на два роки забезпечить актуалізацію кадастрової вартості з урахуванням тенденцій на ринку нерухомості», – зазначив статс–секретар – заступник керівника Росреєстру Олексій Бутовецький.

А вже 23 березня до Держдуми РФ внесли законопроєкт, спрямований на недопущення необґрунтованого зниження величини кадастрової вартості житла у зв’язку з її перерахунком на підставі індексів ринку нерухомості (ІРН), що розраховуються щороку станом на 1 січня, пише російська «Парламентская газета».

Як пояснюють ініціатори законопроєкту, при дворічному циклі визначення кадастрової вартості її коригування не знадобиться.

БІЛЬШЕ ПО ТЕМІ:

Шокуюча оцінка

Кадастрова оцінка об’єктів нерухомості в сусідній Росії проводиться вже десять років, і за цей час власники багато разів стикалися з її необґрунтованим і багаторазовим завищенням.

Алушта. У населених пунктах Південнобережжя Криму можливе підвищення кадастрової оцінки нерухомості

Так, наприклад, у 2023 році в Санкт–Петербурзі перерахували кадастрову вартість 3,4 млн об’єктів нерухомості. У попередньому варіанті сумарна кадастрова вартість усієї нерухомості в місті становила 68,9 млрд руб. При перерахунку вона зросла на 78,5% – до 122,9 млрд руб.

«При цьому ціла низка власників великих об’єктів комерційної нерухомості виявили, що їхня власність подорожчала значно більше, – зростання кадастрової вартості доходить до 10–11 разів», – повідомляла Асоціація «Русское общество оценщиков».

Повідомляється, що кадастрова вартість багатоквартирних будинків зросла на 60%, малоповерхова забудова, ІЖС та котеджі подорожчали на 77,9%, адміністративні та побутові об’єкти – на 122,7%, об’єкти комерційного призначення – на 93,4%, виробничого – на 85,4%.

«Ми жахнулися від результатів нової кадастрової оцінки. У середньому підвищення по наших об’єктах становить 74%. При цьому є об’єкти, кадастрова вартість яких зросла більш ніж на 1000%, а саме на вулиці Велика Морська, буд. 24. Кадастрова вартість чинна – 65,6 млн руб., нова – 722,8 млн рублів, збільшення на 1001% (одна тисяча відсотків)», – розповідав фінансовий директор ГК «Імперія» Андрій Ростовцев.

За його розрахунками, з урахуванням того, що у 2024 році ставка з податку на майно зросте з 1,5 до 2% від кадастрової вартості, виходить, що сума податків зросте на 135%, тобто у 2,35 раза. Сумарно це з 220 млн руб. до 520 млн руб. на рік. «Для нашої компанії це не просто дуже істотно, це як сніг на голову», – заявив Андрій Ростовцев.

БІЛЬШЕ ПО ТЕМІ:

Аналогічна картина з підвищенням кадастрової оцінки спостерігалася і в Краснодарському краї РФ.

«В оціночній практиці Інституту оцінки, в якому я працюю, є конкретні випадки, коли податок на землю, розрахований за кадастровою вартістю, перевищував загальний виторг підприємства на рік. Є реальні приклади, коли організації змушені були брати позики, кредити, звертатися за фінансовою допомогою до материнських компаній, щоб виплатити цей податок. Звісно, у цьому разі, як потопельники за соломинку, компанії «хапаються» за можливість оскаржити кадастрову вартість в адміністративному або судовому порядку. Така практика є. Тож це може бути проблемою не лише для бізнесу, що зароджується, а й для підприємств, які давно діють», – розповідала раніше голова краснодарського крайового відділення Російського товариства оцінювачів Любов Анісімова.

За попередніми оцінками, середнє зростання кадастрової вартості у 2026 році склало близько 23% у Москві та приблизно 18% у Санкт–Петербурзі. В окремих випадках, особливо для преміальних об’єктів, збільшення може сягати значно більших значень.

«З урахуванням російських тенденцій, у Криму, особливо в зоні Південнобережжя та курортів Західного узбережжя півострова, варто очікувати підвищення кадастрової оцінки. Кримчанам варто приготуватися до зростання податків від відрахувань, що залежать від кадастрової оцінки», – прогнозує ялтинський активіст #LIBERATECRIMEA.

БІЛЬШЕ ПО ТЕМІ: